용어2분
보증금 반환 (Deposit Return)
전월세 계약 종료 시 임차인이 임대인에게 돌려받는 보증금. 반환 시점·이자·지연 책임에 대한 법적 기준 요약.
같은 말: 전세보증금 반환, 임대차보증금 반환
정의
보증금 반환은 주택·상가 임대차계약이 종료될 때 임대인이 임차인에게 지급한 보증금 전액을 되돌려주는 법적 의무를 말한다.
법적 근거
- 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수): 계약 종료 후 임차권을 넘기고도 보증금을 받지 못한 임차인은 임차권 등기명령을 신청할 수 있다.
- 상가건물임대차보호법 제5조: 상가도 동일한 보호 장치가 있다.
- 민법 제654조·제598조: 임대차·사용대차 일반 규정.
반환 시점
원칙: 계약 종료일과 동시에 반환. 실무는 "집을 비워주는 시점"과 동시 이행을 관행으로 하되, 동시이행 항변권은 임대인에게도 있다 — 임차인이 목적물 인도를 하지 않으면 임대인도 반환 의무 이행을 거절할 수 있다.
지연 시 법적 효과
- 지연이자: 반환 지체 기간 동안 민법상 법정이자율(연 5%) 또는 상사법정이율(연 6%) 적용. 소송 제기 후 소장 송달 다음날부터는 **소송촉진법상 12%**로 가중.
- 손해배상: 임차인이 새 집 계약금 몰수 등 실제 손해 발생 시 배상 청구 가능.
- 전세보증보험: HUG·SGI 전세보증금반환보증에 가입된 경우 보증기관에 대위변제 청구 가능.
자주 문제되는 쟁점
- 원상회복 범위를 이유로 한 부분 공제: 임대인이 "수리비 명목"으로 임의 공제하는 관행. 일반적 감가상각 범위는 공제 대상이 아니다.
- 이사 날짜 지연을 이유로 한 반환 거부: 임차인이 이사 준비를 완료했으면 임대인도 동시이행을 거부할 수 없다.
- 신규 세입자 못 구했다는 이유: 법적 반환 사유가 아니다. 계약 종료일 기준 의무 발생.
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자주 묻는 질문
- Q. 계약 종료 당일에 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하나요?
- 보증금 반환 의무는 계약 종료일부터 발생하므로, 미반환 기간 동안 법정이자(연 5%)가 자동으로 붙습니다. 소송을 제기하고 소장 송달이 이뤄지면 다음날부터 소송촉진법상 연 12%로 이자율이 가중됩니다. 새 집 계약금을 몰수당하는 등 실손해가 있으면 별도 손해배상도 청구할 수 있습니다.
- Q. 집주인이 '다음 세입자를 못 구했다'며 반환을 미루는 것은 적법한가요?
- 적법하지 않습니다. 보증금 반환 의무는 계약 종료라는 사실만으로 발생하며, 신규 세입자 유치 여부는 법적 반환 사유가 아닙니다. 정해진 종료일이 지났다면 임차권 등기명령을 신청하고, 그 이후 이사를 가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
- Q. 집주인이 수리비 명목으로 보증금 일부를 공제한다고 합니다. 정당한가요?
- 통상적인 경년 변화(벽지 변색, 장판 마모 등)는 임대인의 부담이며 공제 대상이 아닙니다. 임차인의 고의·과실로 인한 파손만 공제할 수 있고, 공제 시에도 수리 견적서·영수증 등 객관적 근거가 있어야 합니다. 근거 없는 일방 공제는 부당이득으로 반환 청구가 가능합니다.
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