아파트 매매 3단계 체크리스트 — 계약·중도금·잔금 각 단계의 핵심

이 가이드가 필요한 사람

• 생애 첫 내 집 마련을 앞둔 예비 매수인
• 아파트 매매 절차가 계약·중도금·잔금으로 왜 나뉘는지 궁금한 사람
• 각 단계에서 놓치면 안 될 법적 쟁점을 실무 순서대로 보고 싶은 사람

아파트 매매는 한 번의 서명으로 끝나지 않는다. 계약금 → 중도금 → 잔금 3단계를 거치며 각 단계마다 확인할 법적 쟁점이 다르다.

전체 흐름

| 단계 | 통상 비율 | 시점 | 핵심 쟁점 | |---|---|---|---| | 계약금 | 매매가 10% | 계약서 서명 당일 | 해약금·위약금 성격, 등기부 최초 확인 | | 중도금 | 매매가 40~60% | 계약 1~2개월 후 | 해약 불가 전환점, 근저당·압류 변동 | | 잔금 | 나머지 | 계약 2~4개월 후 | 소유권 이전 등기, 세입자 승계 |

1단계. 계약 (계약금 지급)

계약 전 확인 (D-1 ~ D-0)

• 등기부등본 발급 — 당일 발급 원본으로. 갑구(소유자) · 을구(근저당 등) 체크
• 건축물대장 — 정부24. 면적·층·용도 이상 없는지
• 시세 확인 — 국토교통부 실거래가 공개시스템, 최근 3개월 거래 비교
• 관리비·장기수선충당금 체납 — 관리사무소 문의 가능. 미납은 매도인 부담이 원칙이나 계약서에 명시 필요
• 미납 세금 — 매도인 동의 후 국세·지방세 완납증명서 요청

계약서 작성 시

• 매매대금·지급 일정 명확히 (계약금 → 중도금 → 잔금 각각 날짜와 금액)
• 해약금 조항 (민법 제565조): 계약금을 교부한 후 중도금 지급 전까지는 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금의 배액 상환으로 해약 가능
• 위약금 조항: "계약 위반 시 계약금의 ○배" — 위약벌인지 손해배상 예정액인지 명시. 관련 개념은 위약금 vs 손해배상
• 특약:
  • "매도인은 중도금 지급일까지 근저당·압류·가압류·임차권 등을 모두 말소한다"
  • "잔금 지급 동시 소유권이전등기에 필요한 서류 일체 인도"
  • "기존 세입자 승계 여부·전출 일정 명시"

계약금 송금

• 매도인 본인 명의 계좌로 직접 송금. 대리인·자녀·배우자 계좌 금지
• 송금 후 영수증 받고 통장 사본 함께 보관

2단계. 중도금 — 해약 불가 전환점

중도금의 법적 의미

민법 제565조 제1항: 계약금 교부 후 중도금이 지급되면 당사자 일방적 해약이 불가해진다. 중도금 이후 해제하려면 합의 해제 또는 채무불이행 사유가 필요.

중도금 지급 전 재확인

• 등기부등본 재발급 — 계약 이후 변동 없는지. 새 근저당·가압류가 있으면 특약 위반. 해제 또는 말소 조건부 지급
• 세금 완납 재확인 — 계약 이후 체납 발생 가능성
• 매도인 신원 재확인 — 특히 법인·여러 공유자인 경우 지분 상태

중도금 지급 시

• 영수증·통장 사본 확보
• 매도인의 대출 말소 일정 서면 재확인 (근저당 있는 경우)

3단계. 잔금 — 소유권 이전의 순간

잔금일 D-1

• 등기부등본 재발급 (3단계 중 마지막 확인). 모든 담보권·임차권 말소 확인
• 관리비·수도·전기·가스 중간 정산 준비
• 소유권이전등기에 필요한 서류 매도인 준비 확인:
  • 등기권리증(구 등기필증 또는 등기필정보)
  • 인감증명서 (매도용, 3개월 이내 발급)
  • 주민등록초본 (주소 이력)
  • 위임장·인감 (법무사 위임 시)
  • 매도용 인감도장
• 매수인 준비:
  • 계약서 원본, 주민등록등본
  • 인감도장·인감증명 (3개월 이내)
  • 잔금 + 취득세·등록면허세 납부 준비
  • 법무사 비용

잔금일 당일 — 한 번에 처리

법무사 사무실 또는 등기소 근처에서 동시 진행:

1. 잔금 송금 매도인 본인 계좌로
2. 등기 서류 교부 매도인 → 법무사
3. 소유권이전등기 신청 법무사 → 등기소
4. 취득세·등록면허세 납부 (잔금일로부터 60일 이내)
5. 키·출입카드 인도
6. 관리비·공과금 중간 정산

대출·근저당 동시 말소

매수인이 주택담보대출을 활용할 경우:

• 잔금 당일 은행·법무사·매도인·매수인이 동시 입회
• 대출금 실행 → 매도인 기존 대출 말소 송금 → 잔금 송금 → **소유권 이전
  • 신규 근저당 설정**이 같은 날 처리
• 이 순서가 어긋나면 순간적으로 매도인 담보 상태로 소유권이 넘어가는 리스크. 법무사의 동시 진행 보증이 필수

세입자 있는 아파트 매수 시

• 주택임대차보호법 제3조 제4항: 매수인은 임대인 지위 승계. 즉 기존 세입자의 계약 기간·보증금 반환 의무를 모두 인수
• 계약 전 세입자 전입신고·확정일자 여부 확인 → 우선변제권 여부
• 실거주 목적으로 매수 후 세입자 내보내려면 계약갱신요구권 거절 법적 요건(주임법 제6조의3 제1항 제8호) 확인. 거절 사유가 부실하면 손해배상 책임(제6조의3 제5항)

가장 흔한 실수 5가지

1. 계약금 송금 후 등기부 재확인 안 함 → 중도금 전까지 매도인이 근저당 추가 설정 가능
2. 특약 없이 "세입자 승계"만 믿음 → 기존 계약 조건 자동 인수 미인지
3. 잔금 + 등기 신청을 다른 날에 → 단 하루라도 공백이면 매도인 체납·압류 위험
4. 법무사 수수료 절감하려 자가 등기 시도 → 절차 오류 시 취득세 가산세가 법무사 비용보다 큼
5. 취득세 60일 지나서 납부 → 가산세 20% + 일할 가산금

핵심 요약

• 3단계 모두 등기부 재확인이 핵심 (계약 직전 / 중도금 직전 / 잔금 직전)
• 계약금은 해약금 + 위약금 성격, 중도금은 해약 불가 전환점, 잔금은 소유권 이전의 순간
• 소유권 이전 + 근저당 말소 + 신규 근저당은 같은 날에 동시 처리
• 세입자 있는 아파트는 임대인 지위 자동 승계 — 매수 전 계약 조건 철저 확인
• 취득세는 잔금일로부터 60일 이내 납부

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