전세 계약서 서명 전 체크리스트 — 확정일자·전입신고·등기부 8단계

이 가이드가 필요한 사람

• 생애 처음 전세를 계약하는 사회초년생·신혼부부
• 보증금 규모가 커서 "혹시나"가 신경 쓰이는 임차인
• "확정일자만 받으면 되는 거 아닌가?"로 그동안 넘겨왔던 세입자

전세 보증금은 평균 수억원 단위다. 계약서 문구보다 계약 전후 절차가 훨씬 더 큰 보호 장치다. 아래 8단계를 빠짐없이 밟자.

1단계. 등기부등본 열람 — 계약 직전 24시간 이내

인터넷등기소에서 700원에 발급 가능. 반드시 계약 당일 재발급해 확인.

• 갑구: 소유자 확인. 계약 상대방과 일치하는가? (대리인이면 위임장 + 인감증명서로 신원 확인)
• 을구: 근저당권·전세권 등 담보권. 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값의 **70~80%**를 넘으면 경매 시 회수 불안정.
• 전입 당일 이후 신규 담보권: 우선변제권 취득 전 발생한 담보권은 전부 앞순위다. 계약 후 이사 전까지 근저당 추가 설정 가능성까지 감안.

2단계. 건물 대장·시세 확인

• 건축물대장 (정부24): 불법 증축·위반건축물 여부 확인. 위반건축물이면 전세보증보험 가입 거절 사유.
• 국토교통부 실거래가 공개시스템: 인근 시세 대비 내 보증금이 매매가의 80%를 넘는지 반드시 계산. 80% 초과 시 깡통전세 위험 매우 높음.

3단계. 임대인 세금 체납 확인

• 임대인 동의 후 세무서에서 납세증명서 발급 요청 가능 (2023년 개정).
• 국세 체납이 있으면 경매 시 국세 우선특권으로 임차보증금보다 앞설 수 있다 (국세기본법 제35조).
• 동의 거부 시 보증금 미납·체납 가능성을 의심. 계약 재고.

4단계. 특약 조항 넣기

계약서에 아래 특약을 서면으로 명시.

• "본 계약은 계약 체결일 등기부 상태(갑구·을구 모두 포함) 유지를 조건으로 유효하며, 잔금 지급일 전 권리변동 발생 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다."
• "임대인은 잔금 지급일까지 근저당·전세권 등 어떠한 담보물권도 신규 설정하지 않는다. 위반 시 계약 해제 및 손해배상."
• "임대인은 국세·지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 체납 발견 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다."

5단계. 잔금 지급 당일 — 이사·전입·확정일자 원데이 처리

가장 중요한 하루. 순서:

1. 오전: 잔금 송금 직전 등기부 재발급으로 담보권 변동 없는지 최종 확인
2. 잔금 송금 후 영수증·통장 사본 보관
3. 이사 완료 (주택 인도 = 점유 이전)
4. 주민센터 방문:
   • 전입신고 (대항력 발생 다음날 0시)
   • 확정일자 부여 (우선변제권 발생 다음날 0시)
5. 계약서 사본·확정일자 스캔본 클라우드에 백업

전입신고는 인터넷(정부24) 가능. 확정일자는 실무상 주민센터 직접 방문 권장 (원본 보관용).

6단계. 전세보증금반환보증 가입

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험) 선택.

• 가입 시점: 잔금 지급 + 전입신고 + 확정일자 완료 후
• 보증료: 보증금·주택가격·기간에 따라 연 0.128~0.154%
• 공시가격 기준: HUG는 공시가격의 126% 이하 전세가만 가입 가능 (2026년 기준 강화 요건)

가입 거절 사유가 있다면 그 사유 자체가 깡통전세 적신호. 계약 재고.

7단계. 계약 기간 중 관리

• 전입 유지: 주민등록 이전 없이 유지. 이사 중단 없이 점유 유지.
• 연락처 관리: 임대인 주소·전화번호 변경 시 최신 정보 확보.
• 중대한 변경사항: 임대인이 집을 매도하면 매수인이 임대인 지위 승계 (주택임대차보호법 제3조 제4항). 이때 새 소유자 정보도 기록해둘 것.

8단계. 계약 만료 — 갱신 거절·반환 요청

• 계약 만료 6~2개월 전 갱신 거절 의사 서면/문자 통지 (묵시적 갱신 방지)
• 만료 3개월 전 반환 일정 재확인
• 상세 반환 절차는 전월세 보증금 반환 체크리스트 참고

가장 흔한 실수 4가지

1. 등기부를 계약 며칠 전에 한 번만 확인 → 잔금일 당일 근저당 추가될 수 있음
2. 확정일자만 받고 전입신고 미룸 → 대항력 없음. 집 주인 바뀌면 쫓겨날 수 있음
3. "인터넷등기소 전자확정일자"로 퉁침 → 계약서 원본에 도장이 안 찍힘. 분쟁 시 증명력 약함. 주민센터 대면 접수 권장
4. 전세보증보험 가입 미룸 → 가입 시점까지의 공백 기간은 무보장. 잔금일 직후 바로 가입

핵심 요약

• 등기부·대장·시세·세금 체납 4종 확인을 계약 직전에
• 계약서에 권리변동 방지 특약 3종 삽입
• 잔금일 = 이사 + 전입신고 + 확정일자를 한 번에
• 잔금일 직후 전세보증보험 가입
• 계약 만료 6~2개월 전 갱신 거절 통지

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