우선변제권 (Priority Repayment Right)

정의

우선변제권은 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 임차인이 후순위 근저당권자 등보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리다. 임대차가 물권이 아닌 채권임에도 법이 특별히 부여한 보호 장치다.

법적 근거

• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 대항요건(주택 인도 + 전입신고) + 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정한다.
• 주택임대차보호법 제8조: 소액임차인에게는 확정일자 없이도 최우선변제권을 인정한다.

취득 요건

세 가지를 모두 갖춘 날의 다음날 0시부터 순위가 부여된다.

1. 주택 인도: 실제로 임차인이 집을 점유(이사 완료)
2. 전입신고: 주민등록상 주소 이전
3. 확정일자: 계약서에 공적 날짜 증명

이 중 하나라도 빠지면 순위는 인정되지 않는다.

최우선변제권 (소액임차인 특례)

소액보증금 임차인은 확정일자 없이 대항요건만 갖추면 일정 금액까지 가장 먼저 받을 수 있다. 2026년 기준 주요 지역 한도 예시:

• 서울특별시: 보증금 1억 6,500만원 이하 → 5,500만원 우선 보호
• 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포: 1억 4,500만원 이하 → 4,800만원 우선 보호
• 광역시 및 안산·광주·파주·이천·평택: 8,500만원 이하 → 2,800만원 우선 보호
• 그 밖의 지역: 7,500만원 이하 → 2,500만원 우선 보호

※ 금액은 법령 개정에 따라 변동되므로 실제 계약 시 최신 기준 확인 필수.

순위가 밀리는 경우

우선변제권 취득 전날 이전에 설정된 근저당권이 있으면 그 근저당권자가 앞선 순위를 가진다. 예를 들어 4월 19일 근저당이 먼저 설정된 집에 4월 20일 전입신고+확정일자를 받으면, 우선변제권은 4월 21일 0시부터 생겨 근저당 이 선순위다. 계약 전 등기부등본 확인이 필수인 이유.

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