확정일자 (Fixed-Date Certificate)

정의

확정일자는 주민센터·등기소 또는 공증사무소가 임대차계약서에 도장을 찍어 그 날짜에 계약서가 존재했음을 공적으로 증명해 주는 절차다. 임차인이 보증금에 관한 우선변제권을 취득하는 핵심 요건이다.

법적 근거

• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 대항요건(주택 인도 + 전입신고)을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 경매·공매에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는다.
• 주택임대차보호법 제3조의6: 확정일자 부여 기관과 절차 규정.

받는 방법

주민센터(동사무소) 방문이 가장 일반적이다.

• 준비물: 임대차계약서 원본, 신분증
• 수수료: 600원 (2026년 기준)
• 소요 시간: 즉석 처리

온라인은 인터넷등기소(등기부 전자확정일자)에서도 가능하지만 공인인증서와 전자계약서가 필요해 절차가 번거롭다. 대면 방문이 실무상 표준.

효력이 생기는 시점

확정일자는 부여받은 다음 날 0시부터 효력이 발생한다. 당일 오후에 받은 확정일자는 그날 밤 12시까지 근저당이 잡히면 순위에서 밀린다. 이사·전입신고 당일 주민센터에서 확정일자까지 한 번에 처리하는 것이 안전.

자주 혼동되는 개념

• 전입신고 ≠ 확정일자: 전입신고는 대항력(집을 비워도 임차권 유지)을, 확정일자는 우선변제권(순위에 따른 배당)을 각각 만들어낸다. 둘 다 필요.
• 전세권 설정 ≠ 확정일자: 전세권 설정등기는 등기부에 올리는 물권이고, 확정일자는 사적 계약서의 날짜 증명이다. 전세권 설정은 임대인 동의와 등록비용이 필요하지만 효력은 더 강하다.

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