조항3분
차임증액 상한 (Rent Increase Cap)
주택·상가 임대차에서 임대인이 차임·보증금을 인상할 수 있는 비율 상한. 주택 5%, 상가 5% — 법정 증액률 초과 약정은 초과분 무효.
같은 말: 전월세 5% 상한, 임대료 인상 한도
정의
차임증액 상한은 주택·상가 임대차에서 임대인이 존속 중인 계약의 차임· 보증금을 증액할 수 있는 최대 비율을 말한다. 현행법상 주택·상가 모두 연 5% 이내로 제한된다.
법적 근거
- 주택임대차보호법 제7조: 당사자는 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적정하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 시행령 제8조 제1항: 증액 청구는 약정 차임·보증금의 **20분의 1(5%)**을 초과하지 못한다.
- 상가건물임대차보호법 제11조 + 시행령 제4조: 상가도 연 5% 상한.
- 주임법 제6조의3 제3항: 계약갱신요구권 행사 시에도 차임·보증금은 제7조의 한도 내에서만 증액 가능.
증액 제한 요건
- 증액 후 1년 내 재증액 금지
- 주임법 시행령 제8조 제2항 — 증액 후 1년이 지나지 않으면 재증액 청구 불가.
- 경제사정 변동 등 사유 필요
- 자의적 인상 금지 — 조세·공과금 부담 증가, 경제사정 변동 등 객관적 사유가 있어야 한다.
- 서면 합의 권장
- 분쟁 예방 및 주택임대차 신고제 대응을 위해 서면으로 증액 합의 내용을 기록.
초과 약정의 효력
5%를 초과하는 증액 합의는 초과 부분에 한해 무효(대법원 확립 판례 경향). 임차인은 이미 지급한 초과분에 대해 부당이득 반환 청구 (민법 제741조) 또는 감액 청구(주임법 제7조 단서) 가능.
자주 문제되는 패턴
- 보증금 → 월세 전환: 전환율도 주임법 제7조의2(연 기준금리 + 2%)로 제한. 5% 상한을 우회하는 과도한 전환은 무효 가능.
- 관리비 명목 인상: 실질이 차임 인상이면 5% 상한 적용. 대법원도 실질 과세 원칙과 유사한 접근.
- 기존 임차인 퇴거 후 5% 초과 인상: 완전 신규 계약이면 가능하지만, 갱신거절이 부당거절로 인정되면 임차인은 손해배상 청구 가능 (주임법 제6조의3 제5항).
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자주 묻는 질문
- Q. 계약갱신요구권을 행사할 때 차임 인상 한도는 얼마인가요?
- 주택은 주임법 제7조와 같은 법 시행령 제8조에 따라 **연 5%**, 상가는 상임법 제11조와 시행령 제4조에 따라 **연 5%**가 상한입니다. 이 한도를 넘는 증액 약정은 초과분이 무효이며, 임차인은 초과 지급분을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다(민법 제741조).
- Q. 신규 계약 체결 시에도 5% 상한이 적용되나요?
- 상한은 **계약갱신 또는 존속 중 증액청구**에 적용됩니다. 완전 신규 계약(기존 임차인과 무관한 새 임대차)에는 법정 상한이 적용되지 않습니다. 단, 같은 임차인의 묵시적 갱신·계약갱신요구권 행사·재계약 성격이면 상한을 적용받습니다.
- Q. 지자체 전월세 신고(주택임대차 신고제)에서 5% 초과 계약은 어떻게 되나요?
- 신고제 자체가 위법성을 확인하는 제도는 아니지만, 갱신 계약에서 5% 초과가 신고되면 지자체가 시정 안내하는 경우가 있습니다. 초과분에 대해 임차인은 차액 반환·감액 청구가 가능하며, 임대인이 부당한 증액을 이유로 퇴거를 압박하는 행위는 주택임대차분쟁조정위원회 제소 대상입니다.
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